Czy budowa domu stanie się koszmarnym wywaniem?

Od stycznia czekają nas zmiany w planowaniu przestrzennym. Wpłynie to na większość osób, które albo będą miały teraz sporo utrudnień na przykład podczas budowy domu. A już dziś łatwo nie jest.

Najprawdopodobniej już od przyszłego roku mają wejść w życie nowe regulacje związane z prawem budowlanym. Jedno co już wiadomo: na pewno nie będzie łatwiej. Jak podają portale inwestycyjne od 2026 roku w polskim prawie budowlanym nastąpią zmiany dotyczące planowania przestrzennego i wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to, że gminy będą musiały opracować plany ogólne, które określą przeznaczenie poszczególnych terenów.

To nie koniec. Prawo budowlane wprowadza również wymóg lokalizacji działek w odległości do 1,5 km od terenów zielonych o powierzchni minimum 3 hektarów. Ponadto, nowe przepisy budowlane nakładają dodatkowy warunek: odległość nie może przekraczać 3 km od większych obszarów zielonych o powierzchni co najmniej 20 hektarów. W naszej ocenie, te zmiany mogą znacząco wpłynąć na wartość działek, które nie spełniają nowych standardów, szczególnie na obszarach wiejskich o słabiej rozwiniętej infrastrukturze.

Ile do szkoły?

Kolejna sprawa to odległość od najbliższej szkoły: maksimum 1500 m w mieście i 3000 m na wsi. Warto zaznaczyć, że odległości 1,5 km w miastach oraz 3 km na wsi nie będą mierzone w linii prostej. Zgodnie z przepisami, chodzi o realną drogę dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, liczoną od granicy działki do budynku szkoły podstawowej. W praktyce oznacza to, że inwestorzy muszą uwzględnić faktyczną trasę, jaką mieszkańcy musieliby pokonać pieszo, aby dotrzeć do najbliższej placówki edukacyjnej. Dodatkowo, decyzje te będą miały ograniczoną ważność: 5 lat. 

Wprowadzane ograniczenia nie wpłyną na domy już istniejące. Nowe przepisy będą miały zastosowanie wyłącznie do inwestycji planowanych po wejściu w życie planów ogólnych. Jednak właściciele nieruchomości, którzy dotychczas posiadali działki z możliwością zabudowy, mogą stracić tę możliwość, jeśli ich tereny nie spełniają nowych wymogów co od odległości.

Żart, ale nieśmieszny

- Kiedy po raz pierwszy o tym usłyszałem, wydawało mi się, że to żart na Prima Aprilis. Ale jeśli to rzeczywiście wejdzie w życie, to budowlanka w tym kraju zmieni się w koszmar, a już teraz największym wrogiem wszystkim inwestorów jest biurokracja - mówi Leszek Dziub, prezes bytomskiej delegatury Regionalnej Izby Gospodarczej w Katowicach i właściciel firmy budowlanej Lechbud.  - Zamiast uwolnić te sztywne, bezsensowne nieraz przepisy, by pozwolić ludziom na budowę domu czy firmom na stawianie bloków, wymyślane są kolejne utrudnienia. Jak w tej sytuacji miałyby spaść ceny mieszkań? Kogo będzie stać na budowę domów? Już teraz mamy mnóstwo kłopotów, bo przepisy są jednym słowem nieżyciowe. A jeżeli dołożą kolejne ograniczenia, to naprawdę będzie to przede wszystkim wpływać na konsumentów. Bo będzie drożej.

Czego możemy się spodziewać? Regulacje mają dotyczyć m.in. odległości domu od najbliższej szkoły, co w sytuacji, kiedy wiele osób nie decyduje się na dzieci, albo wybiera szkoły, które są poza rejonem, nie brzmi jak racjonalny argument dla poparcia tego przepisu. Decyzja na uzyskanie warunków zabudowy będzie ważna tylko 5 lat, więc przy obecnym stanie walki z urzędami, istnieje prawdopodobieństwo, że pozwolenia mogą się przedawnić.

Wartość działek spadnie?

Nowe limity odległości mogą spowodować, że tysiące działek w Polsce stracą swoją wartość. Właściciele nieruchomości stoją przed poważnym dylematem – ich grunty mogą stać się bezużyteczne, jeśli nie podejmą odpowiednich kroków w najbliższym czasie. Które działki stracą status budowlanych? Przede wszystkim zagrożone są działki położone zbyt daleko od szkół podstawowych oraz terenów zielonych. Właściciele, którzy do końca 2025 roku nie złożą wniosku o wydanie warunków zabudowy, mogą definitywnie stracić możliwość zabudowy swoich nieruchomości w przyszłości. W rezultacie wartość takich działek drastycznie spadnie.

Poważne problemy czekają również osoby, których działki znajdują się w gminach, które nie uchwalą planów ogólnych. Od stycznia 2026 roku, jeśli gmina nie przygotuje takiego dokumentu, na jej terenie nie będzie możliwości wydania warunków zabudowy. To oznacza w praktyce całkowitą blokadę nowych inwestycji. Jedynym jasnym punktem w nowych przepisach jest to, że ustawa daje  samorządom lokalnym pewną elastyczność w kształtowaniu nowych przepisów budowlanych na swoim terenie. Ta furtka prawna może okazać się kluczowa dla wielu inwestorów. Wszystko zatem w rękach samorządowców. 

Ceny w górę?

Nowe przepisy budowlane, które wejdą w życie w 2026 roku, mogą znacząco wpłynąć na rynek nieruchomości w Polsce. Wprowadzają one ograniczenia dotyczące lokalizacji działek względem szkół i terenów zielonych, co może skutkować utratą statusu budowlanego wielu gruntów, zwłaszcza na obszarach wiejskich. Właściciele działek zagrożonych nowymi regulacjami powinni jak najszybciej sprawdzić ich status i złożyć wnioski o warunki zabudowy. Samorządy mają możliwość modyfikacji przepisów, jednak ich brak działań może zablokować inwestycje. Eksperci przewidują wzrost cen nieruchomości oraz potencjalne trudności w egzekwowaniu nowych regulacji.

Główne zmiany:

Plany ogólne: 

Zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Będą one określać, które tereny w gminie nadają się do uzupełnienia zabudowy.

Decyzje o warunkach zabudowy (WZ):

Po 1 stycznia 2026 roku decyzje WZ będą wydawane tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy, określonych w planach ogólnych. 

Termin ważności WZ:

Decyzje o warunkach zabudowy będą ważne tylko przez 5 lat, a nie bezterminowo, jak to było dotychczas. 

Odległość od szkół i terenów zielonych:

Wprowadzone zostaną limity odległości budynków mieszkalnych od szkół podstawowych (1,5 km w miastach, 3 km na wsi) i terenów zielonych. 

Znaczenie dla inwestorów:

Trudniejszy dostęp do WZ:

Po wejściu w życie nowych przepisów, uzyskanie decyzji WZ może być trudniejsze, ponieważ będzie ograniczona do obszarów uzupełnienia zabudowy.

Konieczność dostosowania do nowych standardów:

Inwestorzy będą musieli brać pod uwagę nowe limity odległości od szkół i terenów zielonych. 

Planowanie inwestycji:

Inwestorzy powinni wcześniej planować swoje inwestycje, aby zdążyć z uzyskaniem decyzji WZ przed wejściem w życie nowych przepisów. Podsumowując, zmiany w prawie budowlanym od 2026 roku oznaczają, że planowanie przestrzenne i proces uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy ulegną znaczącym przekształceniom. Inwestorzy powinni być świadomi tych zmian i odpowiednio przygotować się do nowych realiów prawnych.